Brak planów mieszkaniowych to bariera w rozwoju budownictwa mieszkaniowego

W gminach miejskich 44,7% powierzchni posiadało w 2011 roku obowiązujące plany miejscowe. Na terenie gmin wiejskich odsetek ten wynosił 28%. Dane te nie powinny dziwić, biorąc pod uwagę, że proces uchwalania planów jest długotrwały i kosztowny, przez co łatwiej zaplanować taki wydatek w budżecie statystycznie bogatszych gmin miejskich.

Co to jest plan miejscowy?

Plan miejscowy, a dokładnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy jest na jej terenie aktem prawa miejscowego. W dokumencie tym znaleźć więc można informacje o tym, jak konkretny obszar może być wykorzystywany – gdzie powstaną drogi, szkoły i wysypiska? Czy można tam budować fabryki, domy jednorodzinne czy raczej posadzić las? Czy budynki muszą mieć elewację w kolorach pastelowych czy nie oraz jakie nachylenie ma mieć dach, a także czy deweloper budując blok musi przewidzieć jedno czy raczej dwa miejsca postojowe w przeliczeniu na mieszkanie? Dokument ten warunkuje więc na lata kierunki rozwoju miast i ułatwia zachowanie ładu przestrzennego (żeby fabryki, biurowce i domy jednorodzinne nie były w przestrzeni wymieszane).

Gdańsk najlepiej zaplanowany

Nawet jednak w gronie miast wojewódzkich różnice są bardzo duże. Wzorem do naśladowania może być Gdańsk. 2011 rok zakończył się tam pokryciem planami miejscowymi na poziomie 64,3% powierzchni miasta. Znacznie gorzej sytuacja wygląda w Łodzi, gdzie analogiczny wynik to tylko 5,3%. Niestety najświeższe dane w tym zakresie GUS publikuje za 2011 rok, a więc dziś sytuacja w stolicy województwa łódzkiego może być już lepsza. Do grona miast, gdzie planowanie przestrzenne nie jest nadmiernie zaawansowane zaliczyć można Kielce i Rzeszów . W miastach tych na koniec 2011 roku planami miejscowymi objętych było odpowiednio 10,4% i 11,7% powierzchni. Na uwagę zasługuje też Warszawa, gdzie pokrycie planami miejscowymi wynosi 28,8% - to prawie dwa razy mniej niż w Gdańsku. Z drugiej strony w Zielonej Górze jest to 57,4%, a we Wrocławiu, Olsztynie, Lublinie, Toruniu i Szczecinie ponad 40%.

Plany sprzyjają nowym inwestycjom

Gminy tworząc plany miejscowe ponoszą wymierne koszty, ale nie bez korzyści w przyszłości. Jedną z nich jest pobudzenie inwestycji na danym terenie. Deweloperzy kupując działkę, która jest objęta planem miejscowym ponoszą mniejsze ryzyko tego, że założonego projektu nie uda im się na danym terenie zrealizować. Ponadto przed uzyskaniem pozwolenia na budowę nie muszą oni przechodzić trwającej nawet rok procedury uzyskiwania warunków zabudowy, tylko wystarczy uzyskać wypis i wyrys z planu miejscowego co zająć może zaledwie jeden dzień. Nie bez kozery w badaniu przygotowanym przez Home Broker deweloperzy wskazali administracyjne trudności związane z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę na drugim miejscu (na 22) wśród barier prowadzonej działalności. Problem ten nie dotyczy jednak tylko deweloperów, ale też spółdzielni mieszkaniowych czy inwestorów indywidualnych (osób fizycznych). Dane o pokryciu planami miejscowymi na terenach miast wojewódzkich za 2011 rok i liczbie mieszkań, których budowę rozpoczęto w roku kolejnym potwierdzają, że im bardziej kompleksowe planowanie przestrzenne, tym większa aktywność inwestorów (mierzona liczbą rozpoczętych budów na 1000 mieszkańców). Taka informacja cieszyć powinna gminy, ponieważ więcej budynków mieszkalnych, to większe przychody gmin z podatków od nieruchomości i potencjalnie większy udział w dochodach z podatków centralnych (PIT i CIT) pobieranych od mieszkańców powstałych nieruchomości.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker