Przeciętna cena mieszka w Warszawie to 700 tys. zł. Spadek cen wyhamowuje

Po raz dziewiąty odwiedziliśmy warszawskie targi mieszkań i domów, gros uwagi poświęcając jak zwykle tym drugim. Z zebranych przez nas ofert wynika, że obserwowany od 2008 roku systematyczny spadek przeciętnych cen domów wyhamowuje. Zgodnie z ofertą deweloperów z marca br., mediana ceny metra kwadratowego domu w Warszawie lub jej okolicach wyniosła 4595 zł. To o 1,5 proc. mniej niż przed rokiem, ale w porównaniu do jesieni 2010 roku odnotowaliśmy już wzrost o 1,2 proc. A to pierwszy taki przypadek od czasu kiedy prowadzimy nasze obserwacje, czyli od wiosny 2008 roku.

Całkowita cena inwestycji i cena w przeliczeniu na m² domu

w porównaniu do lat 2009 i 2008

Źródło: Open Finance.

Jeszcze mniej zmieniła się cena całości inwestycji. Medianę cen domów oferowanych na stołecznych targach podliczyliśmy bowiem na 699 tys. zł, a to zaledwie o 0,14 proc. mniej niż rok temu, kiedy wyniosła ona 700 tys. zł. Zmniejszyła się za to – i to znacznie – powierzchnia działek, na których sadowione są oferowane domy. Przeciętna wielkość działki (też mediana) wyniosła 410 m2, czyli o 18 proc. mniej niż rok temu, (500 m2). Skurczył się także metraż oferowanych domów – ze 165 m2 przed rokiem do 158 m2 w marcu br., czyli o 4,2 proc.

Rzuca się w oczy relatywnie niewielkie zróżnicowanie cenowe ofert. Zwłaszcza jeśli popatrzeć na cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu. Obecnie środkowe 50 proc. ofert zawiera się w bardzo wąskim przedziale pomiędzy 4310 a 4780 zł, podczas gdy przed rokiem było to od 4010 do 5160 zł. Ubyło zatem zarówno tych najtańszych, jak i najdroższych ofert. Można przypuszczać, że te pierwsze, z racji na atrakcyjną w porównaniu z konkurentami cenę, szybciej znalazły nabywców. Z kolei droższych ubyło, co widać choćby po skromnej liczbie ofert w cenie od miliona złotych wzwyż, bo deweloperzy najprawdopodobniej przystopowali i odłożyli realizację inwestycji na później, bądź je zmodyfikowali, celując w klienta o mniej zasobnym portfelu.

Powyższe spowodowało, że maksymalna cena domu z segmentu ekonomicznego, do którego zaliczamy najtańszą ćwiartkę zebranych ofert, wzrosła z 580 tys. zł przed rokiem do blisko 607 tys. zł obecnie, czyli o 4,6 proc. Przy jednoczesnym spadku maksymalnej dla tego segmentu powierzchni oferowanych domów o 3,9 proc. (6 m2), do 135 m2, nie powinien dziwić spory,
bo 7,4-proc. wzrost ceny metra kwadratowego domu – z 3889 zł do 4312 zł. Jedyną pozytywną zmianą jest wzrost wielkości największej – spośród oferowanych w tym segmencie – działki o ponad 8,5 proc., do 334 m2.

Najtańsze i najdroższe oferty

Źródło: Open Finance.

Deweloperzy po raz kolejny wyraźnie spuścili z tonu w segmencie droższych domów (najdroższa ćwiartka zebranych przez nas ofert). Tu cena najtańszej rezydencji to obecnie nieco ponad 789 tys. zł, co oznacza spadek o 111 tys. zł, czyli 16,9 proc., w stosunku do stanu sprzed roku. O ponad jedną czwartą skurczyła się też wielkość najmniejszej z oferowanych w tym segmencie działki (z prawie 820 do niecałych 610 m2). O ponad 9 proc., do 171 m2, zmniejszył się metraż domu, a cena w przeliczeniu na metr powierzchni stopniała o blisko 7,5 proc., osiągając poziom 4776 zł.

Wróćmy jednak do tytułowego zagadnienia, czyli zamiany mieszkania na dom. Przy medianie ceny domu na poziomie 699 tys. zł (158 m2 pow. użytkowej), trzeba by sprzedać mieszkanie w Warszawie o powierzchni 85,8 m2, licząc według mediany cen transakcyjnych (8042 zł/m2 w lutym), obliczanej przez Open Finance na bazie transakcji dokonywanych przez klientów firmy. Przy poprzedniej edycji naszego zestawienia, w październiku 2011 roku, o zamianie mieszkania na dom o powierzchni 158 m2 mógł myśleć posiadacz mieszkania o wielkości 91,4 m2, rok temu 95,4 m2, a półtora roku temu 100,4 m2.
Koszty można oczywiście zmniejszyć, jeśli kupimy działkę we własnym zakresie, a do budowy domu wynajmiemy wyspecjalizowaną firmę, budującą domy „od A do Z”. Ceny, jakie oferują tego typu firmy, nie uległy zasadniczej zmianie w ciągu ostatnich miesięcy i można znaleźć takich wykonawców, którzy deklarują, że dom w technologii tradycyjnej, czyli murowanej, wybudują nawet poniżej 2000 zł za metr kwadratowy. Większość ofert mieści się jednak w granicach 2100-2300 zł/m2.

Licząc, że cena wykonania metra kwadratowego zamknie się w 2100 zł/m2, koszt ostateczny przy 160 m2 powierzchni użytkowej domu miałby szansę zamknąć się w kwocie 336 tys. zł. Z kolei koszt działki może być bardzo różny, wszystko zależy od lokalizacji i wielkości, ale także od uzbrojenia. Ceny działek budowlanych, podobnie zresztą jak i oferty gotowych domów czy mieszkań, są obecnie o kilka czy kilkanaście procent niższe niż rok czy dwa lata temu. Z ośmiu przytaczanych rzez nas miejscowości satelickich Warszawy, w ciągu roku ceny znacząco (od 7 do 14 proc.) obniżyły się w pięciu, a w pozostałych praktycznie nie uległy zmianie. Obecnie w takich miejscowościach jak Nadarzyn, Wiązowna, Halinów czy Jabłonna bez większych problemów można znaleźć działkę budowlaną o powierzchni ok. 1000 m2 w cenie do 250 tys. zł. Jeśli tyle zapłacilibyśmy za grunt, to ostateczny koszt inwestycji mógłby wynieść ok. 590 tys. zł, co odpowiada wartości mieszkania w Warszawie o powierzchni ok. 73 m2.

Ceny działek w wybranych miejscowościach podwarszawskich

Źródło: serwis Oferty.net, dane z 25.03.2011 r.

Można też spróbować samemu wyszukiwać i zamawiać materiały oraz wynajmować ekipy fachowców, realizujących kolejne etapy inwestycji. Przyjmujemy, że w ten sposób koszt wykonania domu można zbić o 10 proc., nie tracąc przy tym na jakości, a nierzadko wręcz ją podnosząc. Oznaczałoby to, że koszt wybudowania domu wyniósłby nas ok. 300 tys. zł.

W takiej sytuacji można też ubiegać się o zwrot VAT z tytułu zmiany stawek podatkowych od niektórych materiałów budowlanych po 1 maja 2004 roku. Wysokość maksymalnego zwrotu, jaki można w ten sposób uzyskać, zmienia się co kwartał (jest obliczany w oparciu o cenę 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania podawanego przez GUS) i w przypadku osób składających taki wniosek po raz pierwszy w II kwartale 2011 będzie wynosił niespełna 34 tys. zł. Nie można zakładać, że uda się odzyskać całą tę kwotę, dlatego przyjmujemy, że z tego tytułu uda nam się zaoszczędzić 25-30 tys. zł. Jest więc realna szansa na to, żeby ostateczna cena budowy domu spadła do 270 tys. zł.

Doliczając do tego działkę za 250 tys. zł, otrzymujemy 520 tys. zł za dom o powierzchni 160 m2, posadowiony na działce o powierzchni ok. 1000 m2. Jest to równowartość mieszkania o powierzchni 65 m2.

Prosimy żeby pamiętać, że powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.

Bernard Waszczyk, Open Finance