Zakup nieruchomości - jak sprawdzić czy mieszkanie nie jest za drogie?

Miesięcznie ponad 20 tys. nieruchomości mieszkaniowych znajduje w Polsce nowego nabywcę. Większość z nich zastanawia się czy cena, którą zapłacił za swoje nowe „M”, nie jest przypadkiem za wysoka. Najłatwiej sprawdzić to porównując oferty dostępne na rynku. W jaki sposób sprawdzić jednak, czy ogólny poziom cen na całym rynku nie jest wygórowany? Odpowiedź można znaleźć na portalu Global Property Guide, który proponuje cztery proste sposoby na określenie czy nieruchomości są drogie, czy tanie.

Chodzi tu o porównanie cen nieruchomości do:
1)    potencjału do generowania dochodu – rentowności,
2)    cen na innych rynkach,
3)    produktu krajowego brutto na głowę,
4)    kosztu odtworzenia.

Nieruchomość to inwestycja

W Polsce brakuje ponad 1,5 mln mieszkań. Można więc w dużym przybliżeniu powiedzieć, że większość z nich nabywana jest aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, a nie żeby osiągać dochód. Dlaczego więc należy traktować własne „M” jako inwestycję? Po pierwsze potrzeby mieszkaniowe w trakcie życia zmieniają się. Gdy pojawiają się dzieci kawalerka kupiona przez singla zaczyna być za ciasna. Z drugiej strony emeryt nie potrzebuje kilkupokojowego mieszkania w dobrej lokalizacji, gdy ceni sobie ciszę i spokój. Wiele osób zmuszonych będzie więc do kilkukrotnej zmiany miejsca zamieszkania, co wiązać się może z potrzebą sprzedaży dotychczas posiadanego lokalu. Warto wtedy być w posiadaniu mieszkania, które obiektywnie rzecz biorąc jest atrakcyjne, a co za tym idzie zarówno najemcy jak i nabywcy będą w stanie zapłacić za nie relatywnie dużo. Nieruchomość powinna być więc traktowana jako inwestycja, nawet jeśli nie jest w tym celu nabywana.

Kupuj mieszkanie jak akcje

Jeśli już nieruchomość będzie przez potencjalnego nabywcę traktowana jak inwestycja, wybór może paść na tę, która oferuje najwyższy potencjalny zysk. Aby to porównać można skorzystać ze wskaźnika „cena do zysk” – charakterystycznego dla rynku giełdowego. Wskaźnik ten w prosty sposób pokazuje ile czasu trzeba wynajmować mieszkanie aby „na siebie zarobiło”. Jest to więc iloczyn ceny nieruchomości i dochodu jaki może generować. Zgodnie z danymi GPG, na podstawie których raczej należy oceniać poszczególne kraje lub przynajmniej miasta, a nie oferty w danej dzielnicy, gdy wskaźnik ten wynosi na przykład 5 nieruchomość jest bardzo tania. Uproszczając można bowiem powiedzieć, że wystarczy 5 lat, aby wynajmowana nieruchomość sama się spłaciła. Co roku generowałaby więc do kieszeni swojego nabywcy przychód na poziomie 20% wartości. Odwrotna sytuacja miałaby miejsce gdyby wskaźnik sięgnął wartości 40. Oznaczałoby to, że właściciel mieszkania musiałby czekać 40 lat na zwrot kosztów zakupu w postaci czynszu od najemcy. Co roku otrzymywałby więc 2,5% wartości swojego mieszkania.

Na podstawie tego wskaźnika można dojść do wniosku, że mocno przewartościowane są nieruchomości w Andorze, Grecji i Monako. Drogo jest natomiast w Polsce, Niemczech, Wielkiej Brytanii, Francji i Rosji. Jedynym pozytywnym sygnałem jest informacja, że Polska znajduje się na granicy między krajami drogimi i tymi gdzie cena nieruchomości jest umiarkowana. Do tej grupy należą natomiast Turcja, Chorwacja, Rumunia i Belgia. Relatywnie tanio jest natomiast w Mołdawii, na Ukrainie i na Węgrzech.

W Polsce zarobki są niskie, a nieruchomości drogie

Powyższy wskaźnik wskazuje jedynie relację pomiędzy ceną zakupu i wynajmu nieruchomości. Gdy oba te czynniki utrzymują się na wysokim poziomie może się okazać, że kraj zostanie uznany za przystępny cenowo pomimo tego, że ludność nie stać na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Niezbędne jest więc porównanie cen nieruchomości do zarobków. Miara ta w syntetyczny sposób łączy porównanie cen nieruchomości między rynkami i poziomu PKB na głowę mieszkańca. Prezentuje więc w znacznie bardziej przystępnej i zrozumiałej formie, na ile metrów może sobie pozwolić przeciętny mieszkaniec danego obszaru, biorąc pod uwagę poziom bogactwa.

Wyniki nie są dla Polski optymistyczne. Za roczną pensję Warszawiak mógłby sobie kupić niewiele ponad dwa m kw. apartamentu w centrum. Dla porównania mieszkaniec Brukseli, Berlina, czy Wiednia mógłby kupić nawet pięciokrotnie więcej.

Katowiczanie mogą kupić dwa razy więcej niż mieszkańcy Krakowa

Jak zastosować tę miarę do zakupu własnego „M” w kraju. Gdy rozważany jest zakup mieszkania w różnych miastach można na jej podstawie wywnioskować gdzie nieruchomości są relatywnie drogie, a gdzie tanie. Te drugie znaleźć można w stolicy województwa śląskiego. Zgodnie z danymi GUS mieszkańcy Katowic zarabiają przeciętnie blisko 39,6 tys. zł rocznie „na rękę”. Przeciętna cena ofertowa w tym mieście wynosi natomiast ponad 4,5 tys. zł za m kw. (wartość tę zawyżają nowe mieszkania). Na drugim biegunie znajduje się Sopot i Kraków, gdzie zarobki są niższe, a ceny nieruchomości znacznie wyższe niż w Katowicach. Mieszkańcy tych miast za roczną pensję mogą kupić mniej niż 4 m kw. przeciętnego lokalu.

Gdy natomiast w grę wchodzi wybór mieszkania na lokalnym rynku pozostaje jedynie porównanie ofert sprzedaży w okolicy.

Dom za miastem w cenie mieszkania

Ostatnim parametrem jaki warto sprawdzić zanim dokona się zakupu mieszkania są koszty budowy nieruchomości. Z jednej strony, gdy są one bardzo niskie w porównaniu do cen mieszkań, można spodziewać się, że deweloperzy zaczną realizować nowe projekty. Duża podaż może natomiast skutkować presją na obniżenie cen mieszkań w przyszłości. Ponadto niskie koszty budowy i wysokie ceny mieszkań sprzyjają rozrastaniu się osiedli domów jednorodzinnych. Obecnie niepodpiwniczony dom o powierzchni 100 m kw. z poddaszem krytym blachą i ścianami z betonu komórkowego to w Warszawie wydatek rzędu 300 tys. zł. W związku z tym, że poza stolicą koszty robocizny są niższe, to całkowity koszt zbudowania domu byłby w Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście o kilka procent niższy niż w Warszawie. Podobnie taniej można też zbudować dom poza obszarem miejskim, gdzie koszty robocizny są o kolejne kilkanaście procent bardziej przystępne. Trzeba jednak pamiętać, że aby zamieszkać we własnym domu jednorodzinnym, należy jeszcze kupić ziemię budowlaną. Na obrzeżach Poznania, Wrocławia, Trójmiasta i Krakowa należy liczyć się kosztem rzędu 200 tys. zł za działkę o powierzchni około 1000 m kw. W przypadku Warszawy wydatek ten może być nawet dwukrotnie wyższy. W sumie jednak można przyjąć, że trzypokojowe mieszkanie o podwyższonym standardzie w dużym mieście można zazwyczaj zamienić na 100-metrowy dom na obrzeżach.

Bartosz Turek
Home Broker