Jak zabezpieczyć się przed niesolidnymi lokatorami?

Najem okazjonalny różni się od umowy najmu „zwykłego” tym, że najemcy składają dodatkowo oświadczenie przed notariuszem o poddaniu się egzekucji na wypadek, gdyby po zakończeniu umowy nie chcieli opuścić mieszkania. W oświadczeniu tym najemcy wskazują osobę trzecią, do której się wyprowadzą po zakończeniu umowy najmu. Potrzebna jest także zgoda tej osoby. W przypadku, gdy najemca nie chce opuścić mieszkania, komornik „wyprowadza" go pod adres osoby trzeciej, wskazany w oświadczeniu notarialnym, bez konieczności długiego procesu o eksmisję.

Wielu właścicieli mieszkań nie wie o tym, że w taki sposób może oszczędzić czas, pieniądze i nerwy. O takim rozwiązaniu rzadko informują swoich klientów agenci nieruchomości.

 – Z naszych danych wynika, że tego typu oświadczeń przed notariuszem o poddaniu się egzekucji w zakresie wydania lokalu nie zawiera się dużo – mówi Leszek Zabielski, przewodniczący Rady Naukowej z Fundacji Centrum Naukowe Notariatu. – Jest to spowodowane obawą właścicieli mieszkań, że nie poradzą sobie z procedurą najmu okazjonalnego, dlatego też zawierają „zwykłe” umowy najmu.

Największą przeszkodą  w zawieraniu umów najmu okazjonalnego jest konieczność wskazania osoby (osób), do których lokator wyprowadzi się po zakończeniu umowy.

 – „Zwykła” umowa najmu jest umową dwupodmiotową: podmiot w postaci wynajmującego i podmiot w postaci najemcy. W przypadku najmu okazjonalnego obowiązkowe jest wejście osoby trzeciej, która wyraża zgodę na wyeksmitowanie niesolidnego najemcy do lokalu trzeciego – mówi Leszek Zabielski. –Problemów nie ma, kiedy tą osobą trzecią jest ktoś bliski dla najemcy, czyli np. rodzice. Jeżeli zaś najemca nie ma nikogo bliskiego, musi prosić osobę obcą.

Umowa najmu okazjonalnego oznacza, że właściciel mieszkania musi ją zgłosić do urzędu skarbowego i zapłacić 8,5 proc. podatek od najmu (podobnie jak przy najmie „zwykłym”).

 – Konieczność zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego to kolejny wymóg formalny, który zniechęca właścicieli do zawierania tego typu umów – uważa Leszek Zabielski.

Korzyści z najmu okazjonalnego to przede wszystkim bezpieczeństwo dla właściciela mieszkania, który nie musi obawiać się nieuczciwych lokatorów. Przy najmie okazjonalnym, jeżeli lokator nie chce się wyprowadzić z mieszkania, właściciel występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i komornik „wyprowadza” lokatorów do mieszkania osoby trzeciej, wskazanej w oświadczeniu przed notariuszem.

Co ważne, może to nastąpić bez względu na porę roku, bo przy najmie okazjonalnym nie obowiązują przepisy ochronne dotyczące zakazu eksmitowania zimą. Dzięki temu właściciel mieszkania nie jest pozbawiony dostępu do własnego mieszkania i uzyskiwania dochodów z lokalu.

 – Jeżeli wszystkie formalności z umowy najmu okazjonalnego dopełnimy, to wynajmujący (właściciel) jest w sytuacji bez porównania bardziej komfortowej od tego, który wynajmuje mieszkanie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego – podkreśla Leszek Zabielski.

Wbrew pozorom, koszty najmu okazjonalnego nie są duże, co również jest jego zaletą.

 – Koszty notarialne są bardzo niewielkie, bo wynoszą około 200 zł od notarialnego oświadczenia najemcy – mówi Leszek Zabielski.

Według przepisów, jednorazowy koszt notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji ponosi najemca. Ponieważ to na nim spoczywa również obowiązek zapłaty kaucji i czynszu, warto, aby właściciel mieszkania wziął koszty najmu okazjonalnego na siebie.

W Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej trwają prace nad nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów, która umożliwi zawieranie umów najmu okazjonalnego także przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Obecnie z najmu okazjonalnego mogą korzystać tylko osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na wynajmie mieszkań.