SzukajSzukaj
dołącz do nas Facebook Google Linkedin Twitter

Na wynajmie mieszkań studentom można zarobić

Średnia rentowność najmu mieszkań najtańszych, jest wyższa od średniej rynkowej – wynika z obliczeń Open Finance. Nie jest tajemnicą fakt, że właśnie najtańszych mieszkań poszukują studenci.


Mimo że studenci to klienci nielojalni i często wynajmują mieszkania tylko w trakcie roku akademickiego (co oznacza dla właściciela brak przychodów w okresie wakacji), wynajmowanie mieszkań właśnie im, może dać wyższą od przeciętnej (dla rynku najmu mieszkań) stopę zwrotu.

Do takiego wniosku doprowadziło nas porównanie ogłoszeń o wynajmie i transakcyjnych cen sprzedaży mieszkań. Pod uwagę wzięliśmy 25 proc. ofert najmu mieszkań o najniższych oferowanych cenach wychodząc z założenia, że właśnie takich lokali będą poszukiwać studenci. Dodatkowo ceny najmu zbiliśmy o 5 proc., zakładając sukces w negocjacjach z właścicielami mieszkań, uwzględniliśmy też koszty czynszu dla administracji i fakt, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 10 miesięcy w roku.

Aby obliczyć rentowność najmu, z bazy cen transakcyjnych wyjęliśmy 25 proc. najtaniej przeprowadzanych transakcji i porównaliśmy je z możliwymi do osiągnięcia dochodami z najmu.

Okazuje się, że rentowność najmu mieszkań najtańszych (tak pod względem ceny wynajmu, jak ceny zakupu) jest wyższa od średniej rentowności najmu liczonej dla całego rynku. Stąd zatem tytułowy wniosek.

Rentowność najmu mieszkań najmniejszych na tle całego rynku

miasto

najtańsze mieszkania

cały rynek

cena m2

stawka najmu

rentowność

netto

cena m2

stawka najmu

rentowność

netto

Gdańsk

4532 zł

27,14 zł

4,42%

5514 zł

30,06 zł

4,37%

Kraków

5312 zł

28,50 zł

3,78%

6463 zł

30,98 zł

3,68%

Poznań

4670 zł

26,60 zł

4,18%

5687 zł

28,17 zł

3,91%

Warszawa

6367 zł

37,09 zł

4,20%

7964 zł

42,63 zł

4,24%

Wrocław

5033 zł

31,67 zł

4,57%

6257 zł

32,70 zł

4,06%

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za lipiec; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z lipca obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10  miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.


Student na Swoim?

Wielu rodzicom zakup mieszkania dla studiującego dziecka może wydawać się decyzją pochopną. Słusznie – do listy argumentów przemawiających za odłożeniem takiej decyzji przynajmniej o kilka lat, możemy doliczyć także czynniki biznesowe.

Aby dojść do takiego wniosku porównaliśmy koszty odsetek od kredytu z kosztami wynajmu mieszkania. Uwzględniliśmy fakt, że raty kredytów trzeba płacić przez 12 miesięcy w roku, a na właścicielu ciąży też obowiązek uiszczania opłat dla administracji. Natomiast student w roli najemcy może wynająć mieszkanie na 10 miesięcy w roku, czynsz zaś płaci za niego właściciel (jest wliczony w stawkę najmu). Okaże się więc – biorąc pod uwagę średnie metraże 25 proc. najtańszych mieszkań i 25 proc. najniższych stawek najmu – że raty odsetkowe będą w skali roku wyższe o 4-5 tys. złotych od kosztów wynajęcia mieszkania w przypadku kredytów złotowych. W przypadku kredytów w euro można mówić o kosztach porównywalnych, ale w dużym stopniu zależnych od kursu samego euro.

Porównanie kosztów najmu z kosztami kredytu

miasto

roczny koszt najmu

roczna suma rat odsetkowych PLN

koszt najmu minus suma rat (PLN)

roczna suma rat odsetkowych EUR

koszt najmu minus suma rat (EUR)

Gdańsk

12 000 zł

16 054 zł

-4054 zł

10 998 zł

1002 zł

Kraków

11 400 zł

16 559 zł

-5159 zł

11 405 zł

-5 zł

Poznań

10 000 zł

14 104 zł

-4104 zł

9638 zł

362 zł

Warszawa

16 000 zł

20 231 zł

-4231 zł

13 935 zł

2065 zł

Wrocław

13 000 zł

17 288 zł

-4288 zł

11 963 zł

1037 zł

Źródło: Open Finance

Gdyby zaś finansować zakup gotówką, a nie kredytem, naturalnie można osiągnąć spore oszczędności nie płacąc nikomu ani za wynajem mieszkania, ani odsetek od kredytu. Tyle, że dla takiej formy inwestycji także istnieją alternatywy. Np. zamiast kupić mieszkanie, można kupić obligacje skarbowe. Porównując skalę oszczędności z możliwymi do uzyskania odsetkami, przekonamy się, że bilansują się one mniej więcej na zero. Warto w tym momencie dodać, że nie uwzględniliśmy kosztów transakcyjnych zakupu mieszkania (koszt nabycia obligacji wynosi 0 PLN), trudno zatem wskazać zakup mieszkania za gotówkę jako świetne rozwiązanie. Niewiadomą pozostaje wprawdzie zmiana ceny samego mieszkania, ale nie spodziewamy się w najbliższym czasie wyraźnego wzrostu cen, który mógłby przeważyć za zakupem mieszkania dla studenta.

Kupić czy wynająć?

miasto

wartość mieszkania

odsetki z obligacji (netto)

roczny koszt najmu

różnica

Gdańsk

273 626 zł

11 525 zł

12 000 zł

-475 zł

Kraków

278 885 zł

11 747 zł

11 400 zł

347 zł

Poznań

241 685 zł

10 180 zł

10 000 zł

180 zł

Warszawa

340 653 zł

14 348 zł

16 000 zł

-1652 zł

Wrocław

288 114 zł

12 135 zł

13 000 zł

-865 zł

Źródło: Open Finance


Emil Szweda, Open Finance

Dołącz do dyskusji: Na wynajmie mieszkań studentom można zarobić

0 komentarze
Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wirtualnemedia.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie dobre obyczaje, zawiadom nas o tym redakcja@wirtualnemedia.pl