Zamienię mieszkanie na dom - ceny w dół

Już po raz ósmy odwiedziliśmy warszawskie targi mieszkań i domów. Oczywiście nasza uwaga tradycyjnie skupiła się na tych drugich. Z zebranych przez nas ofert firm deweloperskich wynika, że – licząc rok do roku – przeciętna cena domów (bierzemy tu pod uwagę nie średnią, a medianę, czyli wartość środkową danego zbioru liczb) spadła o 11,7 proc., osiągając poziom 741 tys. zł. Cena metra kwadratowego w tym czasie stopniała o 8,5 proc. i wyniosła 4540 zł. Wzrosły natomiast metraż domu (o 2,8 proc., do 174m2) i wielkość działki (aż o 28 proc., z 400 do 512 m2).

Całkowita cena inwestycji i cena w przeliczeniu na m² domu

w porównaniu do lat 2009 i 2008

Źródło: Open Finance.

Co ciekawe, mediana cen domów jest o 41 tys. zł wyższa niż wiosną 2010. Nie oznacza to jednak, że w ciągu ostatnich siedmiu miesięcy ceny domów o tyle wzrosły. Jest to bowiem spowodowane wzrostem przeciętnej wielkości oferowanych domów o 9 m2, ze 165 na 174 m2. Mediana cen metra kwadratowego domu spadła w tym czasie o 2,7 proc. (liczona przez nas cena metra mieszkania w Warszawie w tym czasie niemal nie zmieniła się i wzrosła o 0,3 proc.).

Cena domu w wyznaczanym przez nas segmencie ekonomicznym (czyt: tańszym), do którego zaliczamy najtańszą jedną czwartą ofert, wzrosła w stosunku do poprzedniego roku o 1,7 proc., do 590 tys. zł. Jest to jednak efekt wspomnianego wyżej wzrostu wielkości oferowanych domów, w tym przypadku o 2 m2, czyli 1,4 proc. Należy jednak pamiętać, że są to ceny ofertowe, od których z pewnością można wynegocjować rabat. Na samych targach kilka firm miało specjalną „targową” ofertę, która była o kilka procent niższa od standardowego cennika. Naszym zdaniem można założyć, że w przypadku większości ofert można liczyć na przynajmniej 5-proc. zniżkę.

Cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu w segmencie ekonomicznym spadła o 3,1 proc, do 3890 zł. Wciąż maleją też działki, na których sadowione są domy – wielkość największych, spośród najtańszych ofert, nie przekraczała do 290 m2, i była o 6,3 proc. niższa w porównaniu z poprzednim rokiem.

Najtańsze i najdroższe oferty

Źródło: Open Finance.

Deweloperzy wyraźnie spuścili z tonu w segmencie droższych domów. Tu cena najtańszej rezydencji to obecnie 900 tys. zł, co oznacza spadek o 50 tys. zł, czyli 5,3 proc., w stosunku do stanu sprzed roku. Jednocześnie o 1,6 proc. zwiększyła się powierzchnia oferowanych domów (ze 188 do 191 m2). Cena metra powierzchni domu spadła o 3,4 proc., do 4985 zł, zaś wielkość minimalnej działki oferowanej w tym segmencie rynku skurczyła się z 817,5 do 781 m2 (spadek o 4,5 proc.).

Powróćmy jednak do tytułowego zagadnienia, czyli zamiany mieszkania na dom. Przy medianie ceny domu na poziomie 741 tys. zł (174 m2 pow. użytkowej), trzeba by sprzedać mieszkanie w Warszawie o powierzchni 94,5 m2, licząc według mediany cen transakcyjnych (7844 zł/m2 we wrześniu), obliczanej przez Open Finance na bazie transakcji dokonywanych przez klientów firmy.

Pół roku temu – przy poprzedniej edycji naszego zestawienia – o zamianie mieszkania na dom mógł myśleć posiadacz mieszkania o wielkości 90,5 m2, a rok temu 107 m2. Choć w porównaniu do wiosny tego roku powierzchnia mieszkania, które trzeba by sprzedać, wzrosła o 4 m2, to jednak trzeba pamiętać, że w zamian dostajemy dom większy o blisko 10 m2, czyli o dodatkowy pokój, nie wspominając już o kilkunastu metrach działki więcej.

Można oczywiście spróbować zbić koszty, jeśli sami wyszukamy sobie działkę, a do budowy domu wynajmiemy wyspecjalizowaną firmę budowlaną. Na ostatnich targach jedna z firm reklamowała, że dom w technologii tradycyjnej, czyli murowanej, wybuduje już od 1900 zł za metr kwadratowy. Jednak większość pozostałych ofert oscylowała w granicach 2100-2300 zł/m2. To nieco więcej niż wiosną tego roku, kiedy najtańsza oferta opiewała na 1800 zł/m2.

Przyjmijmy więc, że cena wykonania metra kwadratowego domu wyniesie 2100 zł/m2. Koszt ostateczny powinien więc zamknąć się w kwocie 365 tys. zł. Do tego oczywiście należy doliczyć koszt działki. Ich ceny są bardzo zróżnicowane, zależą przede wszystkim od lokalizacji i wielkości, ale także od uzbrojenia. W zależności od tych parametrów, koszt zakupu jednego metra działki budowlanej w jednej z satelickich dla Warszawy miejscowości. Warto zwrócić uwagę, że w siedmiu na osiem przytaczanych przez nas przykładowych miejscowości około warszawskich, w ciągu ostatnich siedmiu miesięcy ceny spadły, i to wyraźnie, bo najczęściej o 5 do 10 proc. W takich miejscowościach jak Nadarzyn, Wiązowna, Halinów czy Jabłonna, spokojnie znajdziemy działkę budowlaną o powierzchni ok. 1000 m2 w cenie do 250 tys. zł. W takim wariancie koszt ostateczny miałby szanse na zamknięcie się w okolicach 600-620 tys. zł. Jest to zatem mniej więcej równowartość mieszkania w Warszawie o wielkości 76,5 – 79 m2.

Ceny działek w wybranych miejscowościach podwarszawskich

Źródło: serwis Oferty.net, dane z 28.10.2010 r.

Można też spróbować zabawić się w Boba Budowniczego i samemu wyszukiwać i zamawiać materiały oraz wynajmować ekipy fachowców, realizujących kolejne fazy inwestycji. Tradycyjnie przyjmujemy, że w ten sposób koszt wykonania domu można zbić o 10 proc., nie tracąc przy tym na jakości, a nierzadko wręcz ją podnosząc. Oznaczałoby to, że koszt wybudowania domu wyniósłby nas ok. 330 tys. zł.

Takie działanie otwiera także pole do ubiegania się o zwrot VAT z tytułu zmiany stawek podatkowych od niektórych materiałów budowlanych po 1 maja 2004 roku. Wysokość maksymalnego zwrotu, jaki można w ten sposób uzyskać, zmienia się co kwartał (jest obliczany w oparciu o cenę 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania podawanego przez GUS) i dla IV kwartału 2010 wynosi ponad 38 tys. zł. Nie można zakładać, że uda się odzyskać całą tę kwotę, dlatego przyjmujemy, że z tego tytułu uda nam się zaoszczędzić 25-30 tys. zł. Jest więc realna szansa na to, żeby ostateczna cena budowy domu spadła do 300 tys. zł.

Doliczając do tego działkę za 250 tys. zł, otrzymujemy 550 tys. zł za dom o powierzchni 174 m2, posadowiony na działce o powierzchni ok. 1000 m2. Jest to równowartość mieszkania o powierzchni 70 m2.

Prosimy żeby pamiętać, że powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.

Bernard Waszczyk, Open Finance