Czym się różni remont od przebudowy?

Zgodnie z prawem, remont istniejących obiektów i urządzeń budowlanych (za wyjątkiem tych które zostały wpisane do rejestru zabytków) nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Rzecz w tym, że w języku potocznym słowo „remont” ma szerszy zakres niż w prawie. To, co niektórzy uznają za remont, może wg prawa być już przebudową, rozbudową lub nadbudową, które to wymagają pozwolenia na budowę za wyjątkiem ściśle określonych przypadków. W rzeczywistości, osoba przygotowująca się do szeroko pojętego remontu ma, w zależności od zakresu prac, trzy możliwości: albo musi ubiegać się o pozwolenie na budowę, albo wystarczy zgłosić planowany remont do starosty, albo też można wykonać prace stanowiące tzw. „bieżącą konserwację” bez żadnego pozwolenia czy zgłoszenia.

Na gruncie prawa budowlanego, terminem „remont” określa się wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Tak określony remont wystarczy zgłosić staroście (lub prezydentowi miasta na prawach powiatu). Zgłoszenie powinno określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania remontu oraz termin jego rozpoczęcia.

Czym się różni remont od przebudowy?

Remont – wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym;

Przebudowa – wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;

(ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane)

Termin jest o tyle istotny, że od zgłoszenia zamiaru remontu do rozpoczęcia prac mamy dwa lata – tak długo jest ważne zgłoszenie. Do zawiadomienia o planie przeprowadzenia remontu trzeba załączyć m.in. oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w niektórych przypadkach także szkice obrazujące planowane prace. Po doręczeniu kompletu dokumentów należy odczekać 30 dni, gdyż tyle czasu ma starosta na ewentualne wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej. W przypadku braku sprzeciwu, można przystąpić do pracy. Ewentualny sprzeciw podlega zaskarżeniu tak jak każda decyzja administracyjna.

Bez wiedzy urzędów można za to przeprowadzać prace określone jako „bieżąca konserwacja”. Pojęcie to nie jest zdefiniowane w ustawie, a w rozumieniu ukształtowanym przez orzecznictwo sądów administracyjnych i decyzje Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego obejmuje wszelkie roboty mające na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem lub zniszczeniem i obejmuje m.in. wymianę okiem (o ile nowe mają takie same rozmiary jak dotychczasowe), malowanie ścian czy położenie płytek na podłodze lub na ścianach. Bezproblemowo założymy też instalację alarmową bądź sieć komputerową.

Prace dodatkowe (inne niż bieżąca konserwacja bądź remont będący przywróceniem stanu pierwotnego) wymagają pozwolenia na budowę, choć granica może być tu dla niektórych niejasna. Przykładowo, wymiana całego orurowania centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami stanowi remont (bo jest przywróceniem stanu pierwotnego), ale już dodatkowe poprowadzenie instalacji na inne pomieszczenie, np. garaż, strych czy piwnicę stanowić będzie przebudowę i wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Wyburzenie ścianki działowej jest remontem, ale zmiana przebiegu ściany nośnej stanowi przebudowę. Pozwolenia wymagają też nadbudowa i rozbudowa. Pierwsza operacja to zwiększenie wysokości budynku, a druga – jego powierzchni.

Wymiana dachówki, a nawet całej konstrukcji dachu, jeżeli będzie ona wykonana tak jak pierwotna, będzie stanowiła remont, ale już wstawienie okna dachowego, co spowoduje zmianę konstrukcji dachu, będzie przebudową wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę. Z oknami i drzwiami ciekawostka jest taka, że na wstawienie nowych wymagane jest pozwolenie, a zamurowanie istniejących – nie. Zgłoszenie wystarczy w przypadku budowy ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m.

Wykonanie robót bez odpowiedniej zgody to samowola budowlana, która może zakończyć się karą grzywny w kwocie do 5 tys. złotych i obowiązkiem przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Przymierzając się do remontu należy więc dokładnie przeanalizować zakres prac remontowych pod kątem ustawy i sprawdzić, czy zamierzone działania będą mieściły się w granicach pojęcia „remont”. Mieszkańcy domów wielorodzinnych w swoich planach muszą jeszcze uwzględnić spółdzielnię bądź wspólnotę mieszkaniową. O ile właściciel domu jednorodzinnego może antenę satelitarną lub klimatyzator założyć bez zgłaszania tego faktu nikomu, to w przypadku bloku, może być wymaga taka właśnie zgoda. Trudniej mają też właściciele nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków – tu każdy remont wymaga pozwolenia na budowę.

Marcin Krasoń, Home Broker